现在的洋泾已经成了浦东内环下滑最严重的板块，这是为什么？这里的房子还能买吗？

　　陆家嘴滨江中心、上房滨江富今广场的办公楼空置率高启，放眼整个北滨江空置率都是位居上海第一：

　　洋泾的次新房性价比永远比联洋高，买过来还比杨浦那些动辄12万+元/m²的新房实惠。

　　当城市从环线逻辑转向产业逻辑，从单核爆发转向多中心发展，洋泾的地段价值肯定面临重新洗牌。

　　虽然洋泾中部也打造了一些办公楼■■★◆，但是能级不高，非成片开发，跟周边的城市界面割裂较大。

　　随着房龄的走高，集中在2000年初开发的洋泾次新房已经不再“次新★◆■◆”了，板块缺点越来越暴露◆★，宜居品质在下降■★。

　　可以说◆■◆◆，无论是历史的地位★◆◆★■，还是新时代的商办市场、豪宅圈地位，以及次新和老破小市场站位◆★★■★◆。

　　如果把黄浦江两岸比作T台秀场★◆■★★■，外滩陆家嘴是永恒的C位，前滩徐滨是当红炸子鸡■■，北外滩东外滩是黑马新人◆◆★★◆。

　　降价后的联洋吸收了浦东更多的中产购买力，没办法再给洋泾足够多的外溢★★◆，分流了洋泾◆■★■◆。

　　所以指望购买洋泾老破小搏一个像东安一二村那样的动迁机遇，大概率是没戏的◆★★。

　　更关键的是，金杨老破小的房龄整体比洋泾低个十年，在户型设计和品质上更优一点◆★★■。

　　更残酷的是，北蔡、新杨思、森兰等新兴板块拿着同价位的新房户型图疯狂抢客，导致洋泾次新地位再次下滑。

　　而不考虑XQ、想高性价比入住老破小的买在了金杨，金杨老破小完全取代了洋泾的地位。

　　洋泾是浦东内环滨江的三好学生，手握4条地铁■★■★◆★、人气LCM商业、优质仁济医疗和XQ■■。

　　北蔡楔形绿地★■■■■、张家浜楔形绿地■■、新杨思是浦东新开发的板块，供应的新房价格和洋泾次新房差不多。

　　论学区打不过梅园◆■，论性价比拼不过金杨，拆迁预期也比不过浦西老破小，洋泾老破小很尴尬。

　　对比徐汇滨江和北外滩■◆■，洋泾滨江商务能级的开发要求没那么高，老破小没有拆迁腾地的需要■★★★，概率降得更低了◆◆★。

　　但同样是老破小，放在洋泾就要贵出1万元/m²左右◆■，同样总价买到的面积更少。

　　洋泾的XQ虽好，但在浦东不是那么地好，很多家长过来看完房后还是决定买在了梅园；

　　洋泾在上海的豪宅圈里根本找不到站位，既打不过董家渡金融城和徐汇滨江◆★，也拼不过东外滩。

　　徐汇滨江原先是一片工业厂房，比洋泾的动迁房好拆迁多了，因而顺利发展为密集的滨水商务区。

　　我想对于务实派买家来说，褪去光环的洋泾已经显露出了真实的价值■★★■■，合适的人依然能在这里捡到宝。

　　这里被码头★◆★◆★★、粮仓和动迁房占据★★■◆，部分属于军产地块上海不好动★■◆，开发受到了极大的限制：

　　浦西市区土地少、开发提早成熟有城市更新的需要，因而拆迁的概率会高一些 。

　　层层包围的小区里赫然出现三栋陆家嘴金融街区办公楼◆■■◆■，点状开发的办公楼非常缺乏商务氛围★★：

　　虽然洋泾占据了一部分北滨江地段■◆■■★，但是开发非常受限，商务和办公能级很弱◆◆★，遭到了降维打击。

　　但是现在不同，联洋的房价回到10-11万元/m²了★◆，原先买不了联洋的客户发现都能买了。

　　前面我们提到洋泾的滨江非常窄，被动迁房阻挡，既放不了太多的办公楼也放不了多少江景豪宅■■■■◆。

　　洋泾还有一部分工业园区存在，比如三菱电机的生产厂子■■◆，更加拉低了商务层次：

　　洋泾换手率最高的泾东小区、羽北小区分别是9★◆■■★.3%、8.5%，不敌金杨新村四街坊的14◆★■★■■.9%。

　　这个距离陆家嘴仅3公里的板块★◆◆★■，就在十年前还高高端着浦西静安、浦东洋泾的架子■★■。

　　洋泾在滨水商务区■★◆、江景豪宅开发上都占了下风★■★■■◆，与其它板块的差距越拉越大，形成了下滑的态势。

　　洋泾滨江岸线公里，办公楼少◆★■，形成的商务能级自然弱，难以吸引大牌企业过来办公。

　　浦东整个黄浦江沿线都充斥着老破小★★◆，杨思、世博◆★◆■■★、南码头■★◆■◆、塘桥◆■★◆★、潍坊◆■★■、梅园、金杨★◆■■◆■、外高桥等，大家都没有拆迁更新的预期。

　　浦东的发展逻辑是产业走到哪，房价涨到哪★◆■，环线地段概念没有浦西分得那么清。

　　金杨新村◆■、罗山新村、香山新村的老破小成交价低至4.5万元/m²，性价比非常高★◆◆★★★。

　　谁能想到风水轮流转，如今花木成了城市副中心，前滩成了CAZ，在能级上一一超越了洋泾。

　　可以说，洋泾的历史地位、现代滨水商务区和江景豪宅地位都在下滑，处境比较尴尬■◆。

　　得益于历史发展和动迁配套的积累，洋泾早在浦东开发开放前就成为了浦东最具烟火气息的地方■◆。

　　还有一部分买老破小的客群是赌拆迁，可惜洋泾老破小没有拆迁更新的预期，又占了下风◆■★★。

　　洋泾的次新片区不大，主要集中在以张杨路为分界线的南洋泾片区，北洋泾以老破小为主，板块内部存在割裂■★★◆◆■。

　　陆家嘴上班的，想要居住品质还兼顾XQ，买不起联洋◆★★◆，洋泾是一个备用的降级选择■■◆■★◆。

　　联洋在户型设计和品质等方面的吸引力比洋泾更大，是陆家嘴真正的后花园，浦东中产都向往◆★★◆■。

　　洋泾就像被遗忘在角落的过气网红◆■■★★★，眼睁睁看着自己的流量被新晋小鲜肉们收割■◆◆■。

　　现在的洋泾就像过了气的老牌明星，虽然抢不到头条◆★■，但演技功底仍在，片酬还打了七折■★★★■。